경기도 구리시 중심부에 위치한 ‘수택 A구역’이 도심 복합개발 우선 정비구역으로 주목받고 있다. 최근 시행된 「도심복합개발사업 지원에 관한 법률」에 따라 사업 절차가 간소화되면서, 노후 주거지 정비와 고밀도 개발이 빠르게 진행될 수 있는 기반이 마련됐다는 평가다.
도심 복합개발사업은 기존 정비사업 대비 사업 기간이 짧고, 인허가·규제 완화 등에서 유리한 구조를 갖췄다. 특히 ▲용적률 상향 ▲인허가 간소화 ▲규제 특례 ▲공공기관·신탁·AMC(자산관리회사) 활용 등의 이점을 바탕으로, 시장성과 공공성을 모두 갖춘 정비 방식으로 부상하고 있다.
수택 A구역은 지하철 8호선과 경의중앙선이 교차하는 더블 역세권 입지를 갖췄고, 이미 구리시의 중심 생활권으로서 생활 인프라가 잘 형성된 지역이다. 노후 주택가가 밀집해 있는 만큼, 고층 아파트로 탈바꿈할 경우 지역 시세를 선도할 ‘리딩 단지’로의 전환 가능성이 크다는 분석이 나온다.
현재 수택 A구역은 추진위원회가 구성돼 있으며, 신탁사나 AMC를 통한 비조합 방식의 사업 추진 가능성도 검토 중이다. 이러한 방식은 조합 설립 없이도 사업을 빠르게 진행할 수 있어, 속도와 효율 면에서 경쟁력을 확보할 수 있다는 평가다.
도심 복합개발의 절차는 ‘입안 제안→입안→혁신지구 지정→시행자 지정→사업시행 인가→분양신청→관리처분 인가→이주·철거→준공 및 소유권 이전’ 순으로 진행된다. 이 중 전체 토지면적의 1/2 이상과 토지등소유자 1/4 이상 동의 시 사업 검토, 2/3 이상 동의 시 본격 입안이 가능하다.
혁신지구 지정 이후에는 시·도지사 및 도시계획심의위원회 심의를 거쳐 공식 시행자가 선정되며, 신탁사나 AMC가 시행 주체로 참여할 수 있다. 이후 사업시행계획서 인가, 분양신청, 관리처분 등을 거쳐 개발이 현실화된다.
이 과정에서 ‘권리산정 기준일’ 이후에는 토지 분할·신축 등 행위제한이 적용되며, 다주택 보유자라 해도 1주택만 공급받는 구조가 적용된다. 분양신청을 하지 않을 경우에는 현금청산, 매도청구, 손실보상 대상이 될 수 있어 기존 소유자의 법적 검토와 사업 참여 여부 판단이 중요하다.
투자 측면에서도 이 구역은 관심 지역으로 떠오르고 있다. 도심 복합개발 적용 시 용적률은 준주거지역 기준 최대 700%까지 상향 가능하고, 층수 제한도 완화돼 고밀도 개발이 가능하다. 공공기여 부담 역시 일반 정비사업보다 낮아 조합원 분담금이 줄어들거나 환급 가능성도 기대된다.
실제 사례도 있다. 2025년 10월 거래된 수택 A구역 내 2층 다가구주택(대지 약 31평, 5세대 구성)은 보증금 4,800만 원, 월세 165만 원 수준으로, 약 5억5천만원의 실투자금 대비 연 수익률 3.5%를 기록한 바 있다. 전문가들은 “임대수익과 장기 개발이익을 동시에 추구할 수 있는 사례”라고 평가했다.
다만 사업성에도 변수는 존재한다. 부동산 경기, 금리 수준, 건설비 인상, 주민 간 갈등 등 외생 요인에 따라 사업 진행이 지연되거나 수익 구조가 달라질 가능성이 있기 때문이다. 동의율 확보, 지자체의 의지, 시행자 구성 등 세부 요소에 따라 사업 속도가 결정된다.
업계 관계자는 “수택 A구역은 단순한 주택 재건축이 아니라, 구리시의 주거 수준을 한 단계 끌어올릴 도시재생 프로젝트”라며 “기존 보유자는 자산 구조와 투자 목적에 맞춰 **사업 흐름을 면밀히 관찰하고 참여 여부를 신중히 판단할 필요가 있다”고 말했다.
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