서울 강남권 재건축부터 경기 공공분양까지…수도권 주요 단지 공급 예고
AI부동산경제신문 | 분양정보
[서울=이진형 기자] 2026년 4분기 수도권 분양시장에서 서울 강남권 재건축과 공공분양 단지들이 청약 대기자의 관심을 끌고 있다. 서울에서는 서초구 '디에이치 반포124'와 '디에이치 신반포 에스테라', 강동구 '고덕강일3단지'가 주요 관심 단지다. 경기권에서는 광교 A17블록('광교 자연앤 센트레빌'), 고양창릉 S2블록, 남양주 덕소1구역, 부천대장 '하우스토리디센트' 등이 분양 예정 목록에 올랐다.
다만 단지별로 공급 방식과 사업 진행 단계가 다르다. 민간 재건축 일반분양은 분양가와 청약 조건이 중요하고, 공공분양은 토지임대부·지분적립형·이익공유형 등 공급 유형에 따라 자금 부담과 주택 소유 방식이 달라질 수 있다. 청약을 준비한다면 예상 분양가만 비교하기보다 모집공고와 공급 조건을 함께 확인해야 한다.
서울 분양시장, 반포 대단지 재건축과 공공분양 주목
디에이치 반포124…총 5,007가구, 일반분양 1,832가구
서울 서초구 반포동 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축 사업의 새 단지명이 '디에이치 반포124'로 확정됐다. 조합은 2026년 10월 9일 총회에서 기존 '디에이치 클래스트' 대신 이 이름을 선택했다. 전체 5,007가구 가운데 1,832가구가 일반분양 물량이며, 일반분양은 11월 입주자 모집공고를 통해 시작될 예정이다. 입주 목표 시기는 2027년 말이다.
분양가상한제 적용 단지로, 업계에서는 3.3㎡당 8,000만원 이상을 예상한다. 일부에서는 분양가상한제에 적용되는 건축비가 크게 오른 만큼 당초 예상(8,500만~9,000만원)보다 높아질 것이라는 관측도 나온다. 사업 주체가 지난 9월 분양가 심사를 신청한 상태로, 최종 분양가는 분양가심사위원회 심의를 거쳐 입주자모집공고에서 확정된다.
전용면적별 일반분양 물량은 59㎡ 281가구, 80㎡ 23가구, 84㎡ 1,358가구, 99㎡ 82가구, 114㎡ 44가구, 130㎡ 44가구다. 전용 84㎡가 전체 일반분양의 약 74%를 차지한다. 청약을 고려하는 수요자는 예상 분양가뿐 아니라 특별공급과 일반공급 비율, 청약 자격, 자금 조달 계획을 함께 살펴야 한다.
디에이치 신반포 에스테라…일반분양 28가구 예정
서울 서초구 잠원동 신반포22차 재건축 사업인 '디에이치 신반포 에스테라'는 전체 160가구 중 28가구를 일반분양할 예정이다. 일반분양 물량이 30가구에 못 미쳐 분양가상한제를 적용받지 않는다. 가격이 상한제 적용 단지처럼 규제되지 않기 때문에 분양가가 시장 상황에 따라 책정될 수 있다. 구체적인 분양가와 공급 일정은 공식 모집공고를 통해 확인해야 한다.
일반분양이 28가구로 많지 않은 만큼 청약 준비자는 주택형별 물량과 자격 요건을 꼼꼼히 확인해야 한다. 소규모 재건축 단지는 전체 가구 수와 실제 일반분양 물량의 차이가 크므로 두 수치를 구분해서 봐야 한다.
고덕강일3단지…토지임대부 공공분양, 11월 본청약
서울 강동구 강일동 고덕강일3단지는 서울주택도시개발공사(SH)가 공급하는 토지임대부 분양주택이다. SH는 지난 16일 입주자 모집공고를 냈다. 토지는 공공이 소유하고 분양받은 사람이 건물 소유권을 갖는 방식으로, 일반적인 토지·건물 일괄 소유형 분양과 구조가 다르다.
공급 물량은 전용 49㎡ 590가구, 59㎡ 715가구 등 총 1,305가구다. 이 가운데 592가구는 사전청약 당첨자에게 우선 공급하고, 나머지 713가구는 특별공급 566가구와 일반공급 147가구로 나뉜다. 건물 분양가는 49㎡가 2억8,000만~3억2,000만원, 59㎡가 3억4,000만~3억9,000만원이다. 월 토지임대료는 49㎡ 42만6,000원, 59㎡ 51만1,500원이다.
청약 접수는 사전청약 당첨자가 10월 26~27일, 특별공급이 11월 2~3일, 일반공급이 11월 4~6일이다. 토지임대부 주택은 40년 거주 후 재계약으로 최장 80년까지 거주할 수 있고, 전매제한 기간은 10년이다. 초기 구입 부담은 낮출 수 있지만 토지 소유권과 임대료 등에서 일반 아파트와 차이가 있다. 분양가만으로 다른 단지와 비교하기보다 장기 거주 조건과 총 주거비를 함께 따져봐야 한다.
경기권 주요 분양 예정 단지…광교·고양창릉·덕소·부천대장
광교 A17블록…600가구 중 240가구 지분적립형
경기 수원시 영통구 광교신도시 A17블록(옛 법원·검찰청 부지)은 경기주택도시공사(GH)가 추진하는 공공주택 사업지다. 총 600가구 중 전용 59㎡ 240가구가 지분적립형 분양주택으로 공급되고, 나머지는 일반분양 물량이다. 단지명은 '광교 자연앤 센트레빌'로 연내 분양이 예정돼 있다.
지분적립형 주택은 입주자가 초기 분양가의 일부 지분만 먼저 취득한 뒤 20~30년에 걸쳐 나머지 지분을 단계적으로 취득하는 방식이다. 초기 자금 부담을 낮추는 취지가 있지만, 지분 확대 조건과 거주 의무 등은 공급 공고를 통해 확인해야 한다. 분양가와 공급 일정은 아직 확정되지 않았다.
고양창릉 S2블록…1,057가구 이익공유형 공공분양 예정
경기 고양시 덕양구 고양창릉신도시 S2블록은 1,057가구 규모의 이익공유형 분양주택으로 계획돼 있다. 당초 올해 6월로 잡혔던 공급 일정이 늦춰져 4분기 공급 계획에 포함된 것으로 알려졌다. 공고가 나오지 않은 만큼 분양가와 공급 시기는 확정되지 않았다. 같은 지구 S-3·S-4블록은 지난 7월 입주자 모집공고가 났다.
이익공유형 주택은 처분을 원하면 개인 간 거래가 어렵고, 공공(LH)에 환매해 개발이익을 공유하는 구조다. 분양가뿐 아니라 거주 의무와 환매·이익 배분 규정을 함께 확인해야 한다.
덕소1구역…총 1,010가구, 연말 분양 목표
경기 남양주시 와부읍 덕소리 덕소뉴타운 내 덕소1구역은 HM그룹이 시행하는 도시개발사업이다. 지하 2층~지상 29층, 10개 동, 전용 84~105㎡ 총 1,010가구 규모로, 전용 84㎡가 약 94%(949가구)를 차지한다. 시행사는 올해 12월 분양을 목표로 하고 있으며, 분양가는 정해지지 않았다.
현재 환경영향평가 등 주요 인허가 절차가 진행 중이어서 실제 분양 시점은 인허가 진행 상황에 따라 달라질 수 있다. 청약 시기를 단정하기보다 시행사의 후속 공지와 입주자모집공고를 확인해야 한다.
부천대장 하우스토리디센트…548가구 공공분양 예정
경기 부천시 오정구 대장동의 '부천대장하우스토리디센트'는 한국토지주택공사(LH)가 시행하는 부천대장신도시 공공분양 단지로, 공급 예정 물량은 548가구다. 4분기 분양이 예정돼 있으며 분양가는 공개되지 않았다. 공공택지에서 공급되는 주택은 원칙적으로 분양가상한제 적용 대상이지만, 실제 공급 가격은 주택형과 세부 조건에 따라 달라지므로 모집공고를 통해 확인해야 한다.
공공분양을 고려하는 수요자는 분양가뿐 아니라 무주택 요건, 소득·자산 기준, 거주 지역 및 우선공급 조건을 함께 살펴야 한다. 실제 적용되는 자격은 공급 유형과 공고 내용에 따라 달라질 수 있다.
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이진형 기자
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